Цифры, которые поменяли картину

В апреле 2026 года консалтинговая компания CORE.XP опубликовала итоги первого квартала по складскому рынку Московского региона. Средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса А упала до 9 800 ₽ за квадратный метр в год без НДС и операционных расходов. Это минус 25% к первому кварталу 2025 года и минус 6.7% к декабрю 2025-го. Прогноз CORE.XP по итогам всего 2026 года — 9 000–9 500 ₽ за метр, ещё минус 9.5–14.3% к 2025-му.

Прямая вакансия в логистических парках Московского региона выросла с 0.94% годом ранее до 3% по итогам первого квартала 2026 года, по данным NF Group. По более широкой оценке (с учётом субаренды и предложений в стройке) свободная доля площадей в январе–марте 2026 года занимает 3–7.3%, рост 2.1–4.8 процентных пункта год к году. К концу 2026 года NF Group ждёт 7–10% и допускает до 8% и выше при сохранении текущего темпа ввода.

Ввод новых площадей не остановился, наоборот. В первом квартале 2026 года в Московском регионе сдали 723 тысячи квадратных метров складских объектов, плюс 41% к первому кварталу 2025 года. На весь 2026 год по России заявлено около 14 миллионов квадратных метров складского строительства. В 2025 году только в Московском регионе ввели 3.2 миллиона метров, из них 1.9 миллиона — спекулятивные объекты под аренду.

Объём сделок параллельно с ростом ввода уехал вниз. По итогам первого квартала спрос на склады в Москве и области упал на 47% год к году. Площади есть, арендаторов меньше, ставки идут за рынком.

Это первая половина истории. Вторая половина — что происходит с людьми, которые на этих складах работают.

Кадры дорожают

Рынок труда едет в обратную сторону. По обзорам Retail.ru и hh.ru, в 2024–2025 годах зарплаты линейного складского персонала в дефицитных категориях прибавили 13–20% при официальной инфляции 8–10%. В отдельных регионах с открытием новых логистических центров рост был выше.

Складские специальности входят в первую тройку самых дефицитных по линейному найму. Самая высокая текучесть — у комплектовщиков, грузчиков и операторов склада. Конкуренция за персонал между маркетплейсами, ритейлом и частными ФФ продолжается, и в 2026 году расти не перестанет: к существующим логистическим центрам добавляются новые.

С 1 января 2026 года минимальный размер оплаты труда вырос на 20.5%, до 27 093 ₽ в месяц. Это не ставка комплектовщика на московском складе, но это пол, от которого считается часть надбавок и страховые взносы. Ставка в найме отскакивает от МРОТ выше.

Связь между двумя половинами истории прямая. Маркетплейсы, прежде всего Wildberries и Ozon, последние два года активно строили собственные распределительные центры и крупные склады. Wildberries в 2025 году ввёл больше десятка новых комплексов, продолжает строить в Омске, Твери, Смоленске, Курске, Оренбурге, Уфе, Сургуте, Красноярске, Чите. Ozon ставит автоматику и расширяет сеть. Каждая такая стройка снимает арендатора с открытого рынка и одновременно становится новым работодателем для линейного персонала.

Поэтому ставки аренды и зарплаты движутся в разные стороны не случайно. Это две стороны одного процесса: маркетплейсы переехали с рынка аренды на собственное и забрали с собой часть людей.

Почему это парадокс именно для частного ФФ

Если смотреть на цифры в отрыве, кажется, что для частного фулфилмента наступило хорошее время. Аренда дешевле, конкурентов меньше, можно занять больше площади под рост числа селлеров. На совещании по бюджету это звучит как очевидное окно.

Считать только аренду — обманчиво.

Возьмём пример. У склада 5 000 квадратных метров, оператор хочет добавить ещё 2 500 под вторую очередь приёмки и расширение зон хранения. По старым ставкам 2024 года это стоило бы около 12 500 ₽ за метр в год, около 31 миллиона ₽ в год за дополнительные метры. По нынешним 9 800 ₽ выходит около 24.5 миллионов в год. Экономия на ставке порядка 6.5 миллионов в год по сравнению с прошлогодним рынком. Это реальная цифра, она в плане.

Но 2 500 дополнительных квадратных метров приёмки и хранения, это не бесплатная инфраструктура. Это смены приёмщиков, упаковщиков, комплектовщиков, водителей погрузчиков, ночные смены, бригадир на новой зоне. По грубой оценке — от 12 до 20 дополнительных штатных единиц на полную загрузку. Каждая такая позиция в 2026 году стоит на 13–20% дороже, чем стоила бы в 2024-м, и нанимается из меньшего числа кандидатов.

Если линейный сотрудник в Московском регионе обходится складу в 90–120 тысяч ₽ в месяц с учётом надбавок и страховых взносов, 15 человек дополнительно — это 16–22 миллиона ₽ в год ФОТ. Полный пакет (с допрасходами на обучение, спецодежду, смены, лидера и текучесть на старте) выходит выше. Экономия по аренде у дополнительного блока съедается за один год работы или быстрее.

Это вторая часть истории. Третья: у частного ФФ нет тарифной защиты от роста ФОТ. Селлер, который пришёл на тариф 25 ₽ за обработку штуки в 2024 году, не готов слушать про подорожавшего комплектовщика. Он сравнивает с ценой соседнего склада, у которого та же проблема. Поднять прайс на 15% в одном квартале — потерять часть селлеров в пользу того, кто ещё не успел.

Маркетплейсы со своими складами в этой логике защищены лучше. У них есть тариф конечному покупателю, а не оператору, и есть возможность размазать ФОТ по нескольким каналам выручки. Частный ФФ работает только тарифом обработки. Любой рост ФОТ — это удар прямо в маржу.

Поэтому дешёвая аренда для частного фулфилмента сейчас — не окно возможностей в общем смысле. Это инструмент, который работает только при одном условии: оператор уже умеет обрабатывать больше штук теми же руками. Если рост площади требует пропорционального роста штата, экономика расширения в 2026 году хуже, чем выглядит на первой странице плана.

Что считать перед расширением

Перед тем как подписать договор аренды на дополнительный блок, имеет смысл прогнать четыре расчёта.

Первый. Сколько штатных единиц добавит новая площадь при текущей плотности обработки. Не «оптимистический сценарий», а тот, что есть сейчас по факту. Сколько штук в смену делает один комплектовщик, сколько паллет в смену принимает приёмщик, сколько отгрузок ведёт водитель. Полученное число умножить на стоимость рабочего места по новым ставкам 2026 года.

Второй. Какой план выручки даст эта дополнительная площадь. Не теоретическая, а с конкретными селлерами, которые либо уже есть на горизонте, либо реально близко. Без подписанных писем о намерениях план «приведём селлеров под расширение» в 2026 году — это пожелание. Спрос на склады упал на 47% год к году не у одних арендаторов.

Третий. Какой запас по тарифу есть, если ФОТ за год вырастет ещё на 10–15%. Большинство тарифов на обработку штуки сегодня сделаны под уровень 2024 года и уже еле-еле закрывают зарплаты по уровню 2025-го. Если по новой площади маржинальность не выходит даже на текущих ставках, расширение математически не сходится.

Четвёртый. Контракт по аренде с оговорками. Дешёвая ставка сегодня — это рынок арендатора, и сейчас разумно вытащить из договора больше, чем год назад. Срок без штрафа за ранний выход. Возможность переуступки части блока. Условия пересмотра ставки при росте вакансии в комплексе. Это не юридическая формальность, а страховка на случай, если рынок пройдёт ещё одну точку остывания.

Если по любому из четырёх расчётов сходится не очень, расширение лучше отложить и пустить деньги в автоматизацию текущей площади. Потолок плотности обработки на 5 000 квадратных метров можно поднять без второго блока — через адресное хранение, нормальную систему учёта склада и переразметку зон. Это та же самая выручка, но с меньшим штатом.

На что смотреть в ближайшие месяцы

Несколько индикаторов, по которым видно, продолжится ли тенденция.

Динамика ввода площадей по кварталам. Если ввод не замедлится во втором и третьем кварталах, ставка аренды по итогам года уйдёт ближе к нижней границе прогноза CORE.XP (9 000 ₽ за метр). Это значит ещё минус 8–9% от текущих ставок.

Уровень вакансии по логопаркам в третьем квартале. Если он перешагнёт 5%, начнутся переговоры арендаторов с собственниками о пересмотре уже подписанных договоров. Это окно возможностей не для расширения, а для пересмотра текущей ставки на действующей площади.

Стройки маркетплейсов. Каждый новый объявленный комплекс Wildberries или Ozon в радиусе 50 километров от склада — это плюс к будущему оттоку линейного персонала. Сроки ввода обычно публичны, готовиться к этому окну стоит за полгода до открытия, не за неделю.

Рост МРОТ и переходящие индексации. Бюджет 2026 года заложил МРОТ +20.5%. Любая следующая индексация даст мгновенный отскок ставок линейного найма выше. Делая расчёт по аренде, имеет смысл закладывать не текущую ставку комплектовщика, а ту, которая ожидается через полгода.

Что в итоге

Цифры по складскому рынку выглядят как хорошая новость для арендатора. Ставка минус 25% год к году, вакансия в три раза выше, ввод новых площадей продолжается. Если бы экономика частного ФФ зависела только от стоимости квадратного метра, это и было бы окном для роста.

Экономика частного ФФ зависит от соотношения тарифа обработки к ФОТ. По этому соотношению 2026 год пока не дружелюбен. Аренда удешевилась, потому что маркетплейсы съехали с рынка аренды на собственное. Это же движение забрало с того же рынка часть линейного персонала. Получается двойной эффект, который для частного оператора работает против юнит-экономики, а не за неё.

Расширяться можно. Но не «под подешевевшую аренду», а под подтверждённую загрузку и пересчитанный тариф. Если эти две позиции не сходятся, дешёвый блок аренды через год превратится в дорогую недогруженную площадку с растущим ФОТ. Это и есть тот сценарий, в котором экономия на квадратных метрах исчезает в зарплатах.

Хорошая новость в этом году — не сама ставка, а позиция арендатора в переговорах. Пользоваться этим стоит, но не для расширения по умолчанию, а для пересмотра существующих контрактов и инвестиций в плотность обработки на тех площадях, которые уже работают.

Источники: CORE.XP, итоги Q1 2026 по складскому рынку Московского региона (апрель 2026); NF Group, прогноз вакансии на 2026 год; Ведомости, материалы от 27 апреля 2026 года и 29 января 2026 года; Коммерсант, обзор рынка складской недвижимости; Retail.ru, обзор зарплат и дефицита складского персонала; Министерство труда РФ, новый МРОТ с 1 января 2026 года.

Цифры по тарифам и ставкам ФОТ — рыночные ориентиры по Московскому региону на май 2026 года. Конкретные значения зависят от категории товара, объёма площадки и условий работы с конкретным маркетплейсом.